上海楼市经历“过山车”行情

上海楼市的市值，目前预估在27万亿，仅次于北京楼市的预估值30万亿，它们之间的差距，约等于一个成都楼市的市值。

叠加上海作为国家经济、贸易、金融、航运和科技创新中心的地位，导致上海楼市的任何风吹草动，都时刻牵动着全国人民的心。

在已经过去的9月，上海因执行“认房不认贷”新政，楼市随即迎来了一波存量需求集中释放的狂欢！新房去化率超过了45%，二手房交易也迎来了活跃的窗口期。

但进入到10月以后，受疫情后第一个可以自由出行的、长假旅游需求的集中释放，又拖累了楼市整体的成交！

最终，10月的成交数据显示，上海10月成套数房产的成交量为1.5万余套。剔除公寓等非住宅成交套数，住宅楼成交量为1.3万余套，低于上海住宅楼市荣枯线1.5万套。说明上海楼市在新政刺激下、需求集中释放完之后，已有所降温。

虽然10月的数据显示，环比已有所降温，但跟上半年上海低迷的楼市成交量相比，无疑就已经有很大好转了。

从中介实际反馈来看，核心地段的新房上盘依然能迅速去化，价格也能保持坚挺，高端豪宅也依然比较火；而远郊及非核心板块的楼盘就比较糟糕，像花桥、临港的楼盘就比较难去化。

面对困难的局面，积极的地产商往往通过多次“中介分销”模式拓展销路，而消极的地产商则选择了“躺平”。

在全年还剩下不到2个月的时间里，结合往年经验，地产商为了能在年底前回笼资金，应对年终的各种款项支付，大概都会“以价换量”。

新房能借助政策刺激，收获一波反弹行情，算是比较幸运的了！但二手房就比较难！虽然改善型换房需求存量巨大，而且跃跃欲试，但受制于手里的房子难以成交，导致二手房成交量没有明显上升。数据显示，9月和10月二手房的成交量是持平的。

同时，中介反映，好些二手房的挂牌时间都超过了半年，而且还经过了数次下调价格，都依然难以成交；最终能成交的，往往都是通过大幅降价换来的。

也就是说，一般降价20%以上的话，才能引起买家的注意。否则，就很难换到钱。

从目前市场所反映出来的情况来看，上海楼市的新房已经有所表现，而且如果有政策刺激的话，是完全具备企稳条件的。

上海楼市的二手房虽然在“金九银十”没什么表现，但巨大的换房需求是客观存在的。这些强有力的消费需求虽然暂时没有被释放出来，但却说明上海楼市是完全具备企稳基础的！

只是“认房不认贷”这个政策，单一地对二手房换房需求的刺激没起什么作用。但如果再加入其他针对性的工具组合，或许就能把这些需求释放出来，进而带动楼市复苏。

当然，11月的成交数据还没有出来，12月地产商在业绩和回款双重压力下，二手买家在上学、换房等因素的推动下，不管新房，还是二手房，就都还有让步的空间。